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       田園綜合體是去年中央一號(hào)文件提出的概念，其本質(zhì)上是三產(chǎn)融合體和鄉(xiāng)村復(fù)合體，通過(guò)資源聚合、功能整合和要素融合，使得城與鄉(xiāng)、工與農(nóng)元素在田園綜合體中相得益彰。但目前田園綜合體的建設(shè)基本上大同小異，模式千篇一律，遍地開(kāi)花。
當(dāng)前，一些地方的鄉(xiāng)、村舉債搞建設(shè)或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通病：
1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。比如，自采摘火了以后，大部分休閑農(nóng)場(chǎng)或田園綜合體就都推出采摘。獼猴桃行情好，果農(nóng)就都種起了獼猴桃，結(jié)果可想而知。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)化整合。?產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)就是實(shí)行農(nóng)業(yè)企業(yè)化運(yùn)作,采取種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、農(nóng)工貿(mào)一體化方式,實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化、集約化和效率化,最終達(dá)成農(nóng)業(yè)增產(chǎn)和農(nóng)民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產(chǎn)業(yè)的整合，會(huì)生產(chǎn)的不會(huì)賣，會(huì)賣的不會(huì)生產(chǎn)，某種程度上在生產(chǎn)-加工-銷售體系就脫節(jié)了。
3、后期運(yùn)營(yíng)能力不足。做田園綜合體，至少需要運(yùn)營(yíng)三大板塊：農(nóng)業(yè)、旅游、地產(chǎn)。田園綜合體的競(jìng)爭(zhēng)歸結(jié)與人才的競(jìng)爭(zhēng)，莊園缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才就導(dǎo)致后期的運(yùn)營(yíng)無(wú)法跟上，造成極大的損失。
因此對(duì)于田園綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，決定其成敗的關(guān)鍵在于以下五個(gè)點(diǎn)：
一、選址條件
1.自然條件
開(kāi)發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動(dòng)的展開(kāi);有田是提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)休閑活動(dòng)的場(chǎng)所。
2.基礎(chǔ)設(shè)施
開(kāi)發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達(dá)性，完備的環(huán)衛(wèi)、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，滿足消費(fèi)者的度假需求以及休閑農(nóng)產(chǎn)的生產(chǎn)、研發(fā)、銷售。
3.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)越，具有特色，可拓展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，培育現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新動(dòng)能;
經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)發(fā)展“旅游+”，帶動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展。
4.社會(huì)條件
巨大的田園鄉(xiāng)村旅游消費(fèi)市場(chǎng);開(kāi)發(fā)地居民優(yōu)良的素養(yǎng)、精神風(fēng)貌及服務(wù)意識(shí)等等，都有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)休閑、農(nóng)業(yè)創(chuàng)意、田園休閑度假等項(xiàng)目業(yè)態(tài)的加載。
二、規(guī)劃原則
1.創(chuàng)新性
田園綜合體包含多元產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃要?jiǎng)?chuàng)新性的滿足各個(gè)產(chǎn)業(yè)的功能要求，讓各個(gè)產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃布局中合理展開(kāi);從田園旅游者的消費(fèi)需求出發(fā)，創(chuàng)新合理的布局各個(gè)功能片區(qū)，以滿足日益更新的市場(chǎng)需求。
2.主題性
文化是旅游的靈魂，對(duì)于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風(fēng)俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領(lǐng)下的規(guī)劃布局，更能迎合市場(chǎng)及時(shí)代的需求。
3.生態(tài)性
任何的旅游開(kāi)發(fā)都離不開(kāi)生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點(diǎn)之一。
4.特色性
田園綜合體落地在某一個(gè)地方，必須要與當(dāng)?shù)氐奶厣嘟Y(jié)合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項(xiàng)目業(yè)態(tài)的最大競(jìng)爭(zhēng)力。
三、規(guī)劃布局
1.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)
農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開(kāi)農(nóng)業(yè)耕作、農(nóng)業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：
滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園功能要求;
預(yù)留休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的活動(dòng)空間;
配備CSA(社區(qū)支持農(nóng)業(yè))的菜園(菜田)空間。
2.文旅產(chǎn)業(yè)片區(qū)
文旅產(chǎn)業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地;加載豐富的文化生活內(nèi)容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品以及度假產(chǎn)品的組合：
擁有田園游樂(lè)片區(qū);具有休閑度假功能;設(shè)置鄉(xiāng)村文創(chuàng)空間;
3.地產(chǎn)及村舍片區(qū)
尊重原有的村落風(fēng)貌，打造村落肌理，近似于還原一個(gè)“本來(lái)”的村子，同時(shí)需要布局管理和服務(wù)區(qū)塊，構(gòu)建完整的村舍服務(wù)功能：
設(shè)置居住組團(tuán)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ);
建設(shè)社區(qū)配套設(shè)施，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò);
四、新業(yè)態(tài)的IP智造
田園綜合體的活力發(fā)展，需要農(nóng)業(yè)文化旅游的整體推進(jìn)，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合，實(shí)現(xiàn)田園綜合體的可持續(xù)發(fā)展。傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)IP智造可塑造成具有龐大市場(chǎng)占有率及永續(xù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)大“品牌” 。
五、土地綜合開(kāi)發(fā)利用
農(nóng)村土地利用價(jià)值較低，存在較多問(wèn)題，隨著田園綜合體的建設(shè)，鄉(xiāng)村土地也將有更大的改革空間。
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